民泊を始めてわずか半年、 もうすぐ私は300万円を失います。

民泊を始める前に、どうしても知ってほしい 「転貸型民泊」の現実と注意点

民泊とは、サラリーマンに最も向いていない副業です!よく失敗する3つのポイント

民泊を副業で進める風潮が最近多いように感じます。実際私もそれに乗ったクチですが、やってみて思うのは、民泊はサラリーマンが小遣い稼ぎに副業しようとするには、リスクが高すぎるということです。

ブログタイトルにもある通り、私は小遣い稼ぎのつもりで始めた民泊で、既に300万の損失が確定しています。もちろん、他の方のうまくいっている話も聞くのですが、もしあなたが小遣い稼ぎで民泊を始めようと思っているのなら、ちょっと考え直した方がいいと思います。

私自身の経験から、民泊でよく失敗するポイントを3つ挙げてみます。


1 あなたが思うほど宿泊料は取れない!?

1~2年前に比べて、民泊の宿泊料は全体的に下がっています。原因は、物件数が増えて競争が激化したのと円高の影響。競争が増えて宿泊料が下がるのはわかりますよね。円高の影響もかなりあります。宿泊料は外貨建でいただくのですが、この1年くらいで急激に円高が進みました。

1ドル120円だったのが、いまや100円前後です。100ドルを宿泊料としていただいた場合、12000円と10000円の差は結構大きいです。為替変動だけで売上約16%ダウン、これは利益に直結します。16%も違えば、儲かるものも儲かりませんよね・・・。


特に初心者の方、要注意です!往々にして希望的観測が入るので宿泊料の見通しが甘くなりがちです。宿泊料が高めの物件が近くにあると、自分もこのくらいで貸せるのでは?と勘違いしてしまいます。しかし、実際運用してみるとわかりますが、宿泊料はそんなに取れません。Airbnbのユーザー(ゲスト)は安さを重視するからです。十分に気を付けてください。

私が稼働させている物件は、軒並み想定宿泊料よりも3割減です。3割違えば想定収支の何もあったものではありませんが、そんなことが簡単に起こりうるのが民泊ビジネスです。結構リスクが怖くないですか?


2 稼働率は容赦なく落ちる。ストレスは結構あります。

今もって、稼働率は読めません。当初の試算では20~25日稼働で見ていたのですが、ふたを開けるといきなり30日稼働だったり、28日稼働だったり。そうかと思えばいきなり半減したり、などなど。

民泊を始める前に先輩からいただいたアドバイスの中に「レビューがたまり稼働し始めると業績が安定するよ」と言われていたのですが、これは少なくとも私には当てはまりませんでした。

これも物件数増加の影響でしょうか・・・。日々、多くの物件の稼働を見ている運営代行業者のリスティング担当者に聞いても、原因が分からないと言うのです。以前はいい立地で、割と手ごろな物件であればすぐに宿泊予約が殺到したのでしょうが、今はそんな状況ではないようです。

いきなり稼働率が下がるリスクに備えるためにも、できるだけ収支に余裕を持った事業でなければなりません。そして、稼げるときに稼ぐ。利益が上がったからと言って無駄遣いしない。蓄えておく。民泊は普通の不動産賃貸よりもリスクが高いビジネスです。くれぐれも忘れないでください。


3 転貸型で初期投資にお金をかけ過ぎる。

これも私の失敗です。5年定期借家契約を結んで長期運用しようと目論んだ部屋が、なんと運用半年で撤退の憂き目にあったのです。5年かけて初期投資をゆっくり回収して、オリンピックの頃に荒稼ぎしようと目論んでいたのですが、この結果は痛恨の極みです。

私の撤退劇の原因は近隣トラブル。きっかけはゴミでした。一応、この部屋は貸主との契約上は「民泊許可」でしたが、これは管理組合との関係においては主張できません。

もちろん、「民泊なんてやっていません!」と突っぱねることも出来るのでしょうが、こちらの弱みは法律的にグレーなところで営業していることもあり、行政に告げ口されるとどうにも具合が悪い。法律上グレー(というよりもブラック)で事業をしていることが完全に仇になった状況です。

この物件に投下した資金は300万。内訳は、賃貸借の契約金に150万。家具等で100万。初期の稼働ロス・運用赤字で50万。これらがすべて回収不能となり、一気に損失確定です。気が狂いそうになります。

反省点としては、住民の目が厳しい「分譲マンション」には十分注意すること。ちなみに私はもう分譲マンションで民泊をやろうとは思いません。それから、事前にごみの搬出経路を必ず把握しておくこと。今回退去の決め手になったきっかけはゴミの処分です。

結局近隣とのトラブルが多いのは騒音とゴミです。特にゴミは物証が残るので、少しの隙も見せないつもりで準備することをおススメします。

とにかく、権利関係の危うい「転貸」で民泊をする場合、撤退リスクはつきものです。決して過剰な設備投資をしないこと。初期資金のかけ過ぎには十分注意してください!


以上3点、これから民泊ビジネスを始められる方、十分に注意してくださいね!